ROI Properti: Cara Hitung Balik Modal dari Sewa Rumah

Kenapa Perlu Hitung ROI?

Investasi properti itu mahal. Sebelum beli, Anda harus tahu apakah investasi itu menguntungkan atau tidak. ROI (Return on Investment) itu cara untuk hitung seberapa cepat modal Anda balik dari sewa.

Saya punya teman yang beli rumah untuk disewakan, tapi setelah dihitung-hitung, ROI-nya cuma 3% per tahun. Lebih baik dia taruh uang di deposito yang bisa dapat 5-6% per tahun. Rugi kan?

Makanya, sebelum investasi properti, hitung dulu ROI-nya. Ini akan membantu Anda membuat keputusan yang lebih tepat.

Apa itu ROI Properti?

ROI properti itu persentase return tahunan dari investasi properti. Misalnya, Anda beli rumah Rp 1 miliar, sewa per tahun Rp 50 juta, berarti ROI-nya 5% per tahun.

ROI yang bagus untuk properti biasanya 6-10% per tahun. Kalau kurang dari itu, pertimbangkan investasi lain yang lebih menguntungkan.

Rumus Menghitung ROI

ROI Sederhana

Rumus paling sederhana:

ROI = (Pendapatan Sewa Tahunan / Harga Beli) × 100%

Contoh:

• Harga beli rumah: Rp 1 miliar
• Sewa per bulan: Rp 5 juta
• Sewa per tahun: Rp 60 juta
• ROI = (60 juta / 1 miliar) × 100% = 6%

ROI Setelah Biaya

Tapi ROI sederhana itu belum akurat. Anda harus hitung setelah dikurangi biaya:

ROI = ((Pendapatan Sewa - Biaya) / Harga Beli) × 100%

Biaya yang harus dihitung:

• Pajak bumi dan bangunan (PBB)
• Biaya maintenance dan perbaikan
• Biaya management (kalau pakai jasa)
• Biaya kosong (kalau tidak ada penyewa)
• Biaya lainnya

Contoh

Perhitungan Lengkap

Data:

• Harga beli rumah: Rp 1 miliar
• Sewa per bulan: Rp 5 juta
• Sewa per tahun: Rp 60 juta
• PBB per tahun: Rp 2 juta
• Maintenance per tahun: Rp 5 juta
• Biaya kosong (10%): Rp 6 juta

Perhitungan:

• Pendapatan kotor: Rp 60 juta
• Total biaya: Rp 2 juta + Rp 5 juta + Rp 6 juta = Rp 13 juta
• Pendapatan bersih: Rp 60 juta - Rp 13 juta = Rp 47 juta
• ROI = (47 juta / 1 miliar) × 100% = 4.7%

Jadi ROI setelah biaya adalah 4.7%, yang masih cukup bagus untuk investasi properti.

Faktor yang Mempengaruhi ROI

1. Lokasi

Lokasi strategis biasanya sewa lebih tinggi, jadi ROI lebih besar. Tapi harga belinya juga lebih mahal. Hitung dulu mana yang lebih menguntungkan.

2. Kondisi Properti

Properti yang bagus kondisinya biasanya sewa lebih tinggi dan maintenance lebih rendah. Ini bisa naikkan ROI.

3. Tipe Properti

Apartemen biasanya ROI lebih tinggi dari rumah karena harga beli lebih murah dan sewa cukup tinggi. Tapi maintenance apartemen juga lebih besar.

4. Market Demand

Kalau demand tinggi, sewa bisa naik dan properti jarang kosong. Ini bisa naikkan ROI.

Tips Meningkatkan ROI

1. Pilih Lokasi Strategis: Lokasi strategis biasanya sewa lebih tinggi dan properti jarang kosong.

2. Renovasi Minimal: Renovasi kecil bisa naikkan sewa tanpa investasi besar. Tapi jangan over-renovate karena bisa tidak balik modal.

3. Kelola Sendiri: Kalau bisa kelola sendiri, hemat biaya management. Tapi kalau tidak punya waktu, lebih baik pakai jasa.

4. Pilih Penyewa Berkualitas: Penyewa yang bagus biasanya bayar tepat waktu dan merawat properti. Ini bisa kurangi biaya maintenance.

5. Review Sewa Berkala: Review harga sewa setiap tahun dan naikkan sesuai market. Tapi jangan terlalu agresif karena bisa kehilangan penyewa.

Kesimpulan

ROI itu penting untuk menentukan apakah investasi properti menguntungkan atau tidak. Hitung ROI dengan benar, termasuk semua biaya, untuk dapat angka yang akurat.

ROI yang bagus untuk properti biasanya 6-10% per tahun. Kalau kurang dari itu, pertimbangkan investasi lain atau cari properti dengan ROI lebih tinggi.

Ingat, ROI itu bukan satu-satunya faktor. Pertimbangkan juga capital gain (kenaikan harga properti) dan likuiditas sebelum investasi.